2018年3月28日 星期三
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银行如何防范贷款抵押权与租赁权冲突的风险
来源:楚天律师发布时间:2011年04月20日作者:湖北德豪律师事务所 艾祖鸿 谢圣红
       抵押贷款,使商品资产、票据、有价证券等提前转化为货币资金,对加速货币资金的周转,刺激生产和流通,且对贷款客户的约束力及银企经济效益,较之信用贷款大大提高,是当前银行业普遍采用且风险最小的贷款方式。但在参与贷款清收中发现,银行与抵押人设定的抵押权,经常与抵押人和承租人设定的租赁权产生法律冲突,银行陷入贷款客户设置的法律陷阱,导致银行优先受偿权难以实现,贷款风险产生。
       抵押权与租赁权冲突的,主要有三种情形:一种是贷款前已租赁而未告知银行,误导银行放贷;二是贷款后租赁,取得巨额租金后,金蝉脱壳,悬空贷款;三是贷款后,为套取巨额租金,倒签租赁合同,规避法律。均具有租期长,租金数额大,抵押人逃匿或无其他资产偿债的特征。当法院拍卖抵押物时,承租人与法院及银行形成强烈对抗,往往引起群体事件,严重影响社会治安及和谐,抵押权无法实现,抵押贷款成了新的贷款高风险区。抵押人及承租人之所以有恃无恐,是因为法律有隙可钻:
       一、抵押登记前已租赁的,租赁合同有效。担保法》第48条规定:“抵押人将已租赁的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效”。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第65条对此做了更为具体的说明,规定:“抵押人将已租赁的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。《物权法》第190条规定“订立抵押合同前抵押财产已租赁的,原租赁关系不受该抵押权的影响”。抵押权无法对抗租赁权,即“买卖不破租赁”。但租赁权的长期存在,抵押权形同虚设:一是承租人可主张优先购买权,二是抵押物拍卖难度加大,很少有买受人愿意购买租赁多年来的资产;三是抵押物的价值大打折扣。
       二、抵押登记后租赁的,租赁合同抵押期限内有效,失效部分损失应当赔偿。《物权法》第190条规定:“抵押权设立后抵押财产租赁的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。应该说与银行的抵押权不相冲突,虽然承租人也知道,抵押人办理抵押登记后租赁的,租赁合同对于受让人没有约束力,即抵押人行使抵押权时,租赁合同失效。承租人自有对抗的理由,一是承租人是善意,不知道租赁的资产设定了抵押;二是有偿承租,合同失效则租金返还及损失赔偿,天经地义;三是租赁人逃匿或无其他资产,死猪不怕开水烫。承租人诉求不能得到满足时,将矛盾转嫁银行,誓死不交出承租资产,任何人奈何不了。
       三、恶意串通无法查证,只能按有效处理。由于没有建立《租赁合同》的登记制度,银行无法查清租赁合同签署时间的真实性。一旦出租人与承租人恶意串通,倒签合同,即将合同签订日期提前到抵押登记之前,并辅之假租金收据,形成履约事实,同样以法律明确规定“抵押前签订的租赁合同有效”对抗抵押权,银行乃至法院都无法否定租赁合同的效力。既然法律有明确规定,且银行相对于承租人来说,是“强者”,一旦形成大的争执纠纷,政府及银行管理有关部门只能出面让银行妥协,法院也无可奈何,强制执行不了,只能“刀枪入库”,中止执行。或者被迫承诺将抵押资产拍卖款,先退租金、补偿损失给承租人,余下交银行抵债,然而,所剩无几,不仅优先受偿权丧失了,且贷款本金都难于收回。
      由此可知,承租人的对抗力量足以消灭抵押权,承租人与银行的强烈对抗,导致抵押权的实现困难重重。不仅影响抵押权实现程序的进行,且必然影响抵押物的变价价格一旦冲突产生,银行即落入出租人或出租人与承租人合谋设下的陷井。为此,防范贷款抵押权与租赁权冲突的风险迫在眉睫
      一、严格贷前“三查”制度,并建立科学的风险防范和预警机制,特别是贷前针对性地进行租赁权专项调查,做好相关调查笔录。抵押人或法人的法定代表人或代理人签署《保证书》,保证其没有在贷款前签订租赁合同,并明确作出的虚假陈述将承担的法律后果。为将来实施防范风险措施、追究责任准备证据。
     二、经常性进行贷后巡查,及时发现其经营状况变化,确保抵押物没有被租赁。贷后检查人员,要充分利用现代化证据收集工具,收集固定视听资料,掌握一切影响贷款安全的动向;若发现贷后租赁的,及时制止,首先书面告知承租人其资产抵押情况及抵押物租赁的合同效力,告知抵押物租赁不得超过抵押期限的法律规定,为将来行使抵押权扫清障碍;其次,若发现贷前租赁的,要求抵押人停止其降低抵押价值的租赁行为,督促当面签订中止或者重新签订不长于抵押期限的《租赁合同》,提供与减少价值相当的担保。否则,立即停止发放余下贷款,并提前收回贷款。
     三、对于贷前租赁且作出虚假陈述的,经查证核实,认定其以非法占有为目的,采用虚构事实、隐瞒真相的方法,诈骗银行的贷款行为,构成贷款诈骗罪。及时向公安机关提起刑事控诉,请求公安机关立案侦查,追究其刑事责任。
     四、对于贷后签订租赁合同的,银行在行使抵押权时,先与承租人协商,协商不成,立即起诉抵押人与承租人,请求法院确定其合同超过抵押期限的部分无效,判决确定赔偿责任人及金额,避免承租人与银行的直接对抗与冲突。以法院判决对抗抵消其租赁权,保障其抵押权的实现。
      五、对于倒签合同的,应收集证人证言及视听资料,揭露真相,确定实际承租的时间,起诉法院确认其倒签的合同无效;如果查明是抵押人与承租人合谋逃债的,承租人则构成诈骗罪共犯,只有承租人面临刑事追究时,才可能会明哲保身,说出真相,放弃租赁权的对抗,扫清抵押权实现的障碍。

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